二手房买卖中，卖方全权委托中介进行谈价，交易以及过户等，请问，作为买家需要怎么规避风险？

一、二手房买卖中，卖方全权委托中介进行谈价，交易以及过户等，请问，作为买家需要怎么规避风险？

卖家委托中介公司全程交易以及过户等手续，是中介公司经常遇到的事。一些在外地工作的业主，没有那么多的时间来处理房子的事儿，就全程委托自己能够信任的中介公司来处理这事。有些业主其实是在本城市，有些也会委托中介公司来处理这个房产，也是同样的道理了。

这种过户，是一种值得信任和正常的交易，那么，作为买家，应该做些什么呢？这里我谈谈我的观点。

价格

不管是业主自己出售这套房或者是委托中介公司出售这套房，作为卖家，在价格上，卖的价格是尽可能的高一点，这是无可厚非的。但这个价格是不是你要的价格？要判断价格，你就必须对本小区房价有一个初步的判断，不要等着别人给你说。

有的人可能会说，中介公司要吃差价，这个是有可能的。但是你要明白，中介公司把价格提高了，你是否愿意接受？

比如说这套房，本小区其他时候交易的是150万，中介公司提高价格160万卖，那中介公司中间有10万元的差价。这套房比其他房明显的多出10万元，你愿意接受？你当然不愿意接受。中介公司卖的价格，还是150万，还是一个市场能够接受的价格，并没有卖你的高价。

中介公司的差价，赚取的利润是来自于业主卖的价格比较低，比如说业主可能卖的价格是140万或者价格更低，中介可以赚取10万元的差价。

很多时候不管是中介也好，或者是专业的投资人也好，买到一套便宜的房，赚到点钱后，很多人都心理不平衡。其实没有必要。中介和投资人赚取的利润，是业主给的利润，不是买家有那么高尚，主动提高买价，让人赚钱。

这个市场是公平的，你也可以去做。

物业的交割

由于不是业主自己卖的房，有多少物管费没有交纳，有多少水费，电费和燃气费，闭路电视费用没有交纳，得注意交清后才能接房。

在交割完成后，还得把水电气的户名变更了，这样才算完整的结束。

中介公司出售减少风险

由于中介公司本身对交易流程和风险比较了解，在交易的过程中，就会怎么来规避你买房的风险，在交易的过程中就会很顺利。该做面签了，通知你去做面签;该过户了，通知你带哪些资料去过户，没有第三方的干扰。

我以前看到一个买二手房的给我说，说在过户前，卖家要求把缴纳的税费要先打在卖家的账户上，再进行产权过户。

这个要求就有些不太合适了，最后闹得走上司法程序。

如果是中介公司直接交易，就不会遇到这么喜剧的事儿，反而会顺利很多。

总结一下

中介公司交易在完成合同签定后会比较轻松的进行交易。业主委托中介出售这房，也是一种责任和信任，中介公司也要尽快的成交这套房，那中介公司就不会乱来。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；有什么问题也可以私信，我看到后就会回答你；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

二、房屋买卖公证委托第三方可以过户到自己配偶名下吗？

房屋买卖公证委托第三方可以过户到自己配偶名下的。民法典规定，想将自己房屋过户给妻子的，可以赠与妻子，然后到不动产登记部门办理过户登记。《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

三、买业主委托第三方交易的房安全吗？

购买业主委托第三方交易的房屋存在一定的安全风险。第三方有可能存在违规行为，比如擅自改变房屋登记信息、篡改房屋所有权，以及不按时完成备案等。此外，在网签备案过程中，买家也要注意查看自己的登记信息是否准确，以免发生纠纷。因此，在购买业主委托第三方交易的房屋时，需要谨慎处理。买家需要选择正规的第三方中介或机构进行交易，并了解二手房交易中可能存在的风险和交易过程，以避免被欺诈或发生不必要的纠纷。同时，建议在交易前进行充分的调查和核实，确保房屋信息和交易流程的真实性和合法性。如果对具体的交易流程和政策有疑问，可以咨询专业的法律顾问或房地产经纪人，以获取更准确的建议和指导。

四、独家委托协议有法律效应吗？

案情介绍：中介公司与房东签订《房地产独家出售居间协议》，约定独家委托出售上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），委托出售总价为1950,000元，实际成交价格以买卖双方约定为准。独家委托期为三个月，从2017年9月30日起至2017年12月31日止或者至居间人完成委托事项之日止两种情况。甲方同意在独家委托期内，不会终止该委托，也不会通过第三方或其他中介公司、其他代理人出售该房地产，否则甲方应按该协议约定之委托出售总价或实际出售该房地产总价格的1%向乙方支付违约金。独家委托期限内，未经对方书面同意，任何一方不得提前解除或终止该协议。合同签订后，房东通常在上述独家委托期限内未通过中介公司居间，就涉案房屋与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，且已办理产权变更登记，中介公司得知情况后，以此为由起诉到法院，要求房东支付合同约定的违约金。

实务中，对于独家委托协议的效力存在不同意见。

第一种意见，独家委托协议为格式条款，无效；

认定独家委托格式条款有效与否需要根据个案的具体情况判断，主要考虑的因素是该条款有无违背缔约自由的原则，以及当事人的利益是否因此失衡。

首先，在考量是否违背缔约自由原则时，居间人需承担举证责任，证明其在与委托人签订该格式条款时采取了合理的方式提请对方注意并进行说明。

其次，独家委托条款规定，从合同签订之日起至居间人完成委托事项之日止，委托人都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋。意味着房东需无期限地放弃选择其他居间人的权利，而中介公司却没有在协议中被课以相较于非独家委托更重的义务，使得独家委托条款成为对房东单方面的约束，显然违背了公平原则。该条款满足“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形，属于无效条款，因此对中介公司的诉请不予支持。

法律依据：《中华人民共和国合同法》

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第二种意见，独家委托协议合法有效，具有约束力。

中介公司与房东之间签订的《房地产独家出售居间协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。在独家委托期间，违反协议约定将涉案房屋出售他人，理应承担相应的违约责任。

协议的文本虽然也系由中介公司事先准备，在交易中重复使用的。但本院需要关注的是，首先，涉案居间协议中记载的“独家委托期限”系在签约时手工填写的具体日期，故房东在签约时能够清晰注意到该独家委托条款的内容。其次，作为完全民事行为能力人，其有辨认该条款内容的能力。综合上述事实分析，居间协议中的独家委托条款虽然限制了房东的法定权利，但根据协议文本的签订过程与房东本人在签约时的识别能力，该条款不符合法定的格式条款无效的情形。法院认定涉案居间协议整体有效，并无不当。

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉，若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

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