一、先租后售公租房的模式？

先租后售的模式。

房地产企业或其他社会投资机构投资建设的公共租赁住房，且其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于5年，出租期限自公共租赁住房办理房地产登记之日起计算。在规定的最低出租期限到期后，可以继续出租，也可按核定的价格出售。出售价格由市国土资源房管局会同市物价局在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。拟将公共租赁住房出售的，应在出租期限到期前1年告知承租人，承租人享有优先购买权。出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行

二、租自如租房怎么签合同？

签合同的流程比较简单，需要租客在自如网站或者APP上提交预定订单，并在到达租赁现场后，完成租房协议、交付预付款和租金押金等步骤后方可签订合同。具体步骤如下：

1. 在自如网站或APP上浏览房源信息，选择心仪的房源，提交预定订单；

2. 预订成功后，自如客服人员或房东会与租客确认入住时间、租金以及其他必要事宜；

3. 租客到达租赁现场后，需要先填写并签署租房协议，同时交付预付款和租金押金等；

4. 确认各项信息和费用后，双方可以开始签署正式的租赁合同，并在合同上正式确认入住时间、租金、押金和其他重要条款等。总的来说，自如租房签合同的流程相对简单，但是在签合同之前，租客还需要仔细阅读并明确各项合同条款和注意事项，以保障自己的权益和顺利度过租赁期。

三、先租后抵与先抵后租？

　房屋在抵押后，房屋所有人如又将房屋出租，应当如何处理。房屋在出租后，仿佛所有人将房屋进行抵押，又应当如何处理。租赁权与抵押权之间的冲突集中体现了社会民生利益与物权法理之间的权衡与博弈，也是理论与实践中长期以来的争鸣点，《民法典》物权编草案中对于该问题做出了新的规定。关于抵押权与租赁权关系问题怎么看待，本期我们将就此展开探讨。

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　　先抵后租或先租后抵均不影响抵押权确认

　　首先，对于抵押权与租赁权并存于同一标的物，抵押权属于物权，租赁权属于债权，由于法律未限制在已出租的标的物上设定抵押，先抵后租或先租后抵均不影响抵押权确认。这在（2019）最高法民终1206号租赁合同民事裁定书中也有充分论述。

　　（2019）最高法民终1206号

　　至于案涉抵押物上存在租赁权的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此条规定可以看出，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。抵押权系担保物权，所追求的是标的物的交换价值；租赁权系债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。虽然在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物，但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。

　　本案中，虽然承租人苏某的租赁权成立于抵押权之前，但是亦不影响抵押权本身的确定。

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　　先抵后租，但不能对抗房屋受让人

　　在抵押权与租赁权发生冲突的情景之下，法律需要对于承租人、抵押权人之间的利益作出价值平衡。《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，对于先抵后租和先租后抵都进行了规定，并认为在先抵后租的情况下，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第66条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。可见，成立在后的租赁关系对设立在先的抵押权并无对抗效力。一方面体现了物权优先于债权的基本原理，另一方面也体现了前手权利高于后手权利的法律逻辑。

　　《民法典（草案）》第405条：抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　同时，从目前公布的《民法典》草案第405条来看，其仅仅规定了抵押权设立前的已出租的情况，也即仅对先租后抵的情形进行了规制，而删去了《物权法》第190条关于先抵后租的规定，体现了法律条文的精炼化和逻辑洽和。因为无论是动产抵押，还是不动产抵押，在其已经经过交付或者登记的形式完成了公示，即对外产生对抗第三人的效力，成立在后的租赁权当然不可以“善意”来对抗在前成立的抵押权。

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　　先租再抵，原租赁关系不受其影响

　　如从纯粹债权的视角来看，由于抵押权属于物权，租赁权属于债权，根据物权优先于债权的基本原理，看似应当优先保护抵押权人的抵押权。然而问题在于，在于房屋租赁的特殊情景之下，房屋租赁权不仅具备物权化债权的属性，其上也承担了保障民生等社会利益。

　　由此，《合同法》第229条规定了“买卖不破租赁”的制度。其中第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”同时《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　抵押权和租赁权之间的权利冲突并非是不可调和，究其根本，在于法律价值之间的权衡。也有学者认为，“买卖不破租赁”制度安排并非包含保护相对弱势的承租人的立法情感与色彩，而是对物债两分立法体系下采取的补救性立法。

　　另外，再次对比《物权法》第190条与《民法典（草案）》第405条对于先租后抵情形的规定，我们注意到，《物权法》第190条规定“买卖不破租赁”的前提是“订立抵押合同前”抵押财产已出租的，而《民法典（草案）》第405条“买卖不破租赁”的前提是“抵押权设立前”抵押财产已出租“并转移占有的”，也就是说《民法典（草案）》在先租再抵下“买卖不破租赁”设定了更加严格的限定条件，即以承租人占有承租物为前提。《民法典》最终对此将如何规定现在尚不清楚，不过从草案来看，也体现了学术界和实务界对于抵押权与租赁权间的“容”与“斥”问题的思考。

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　　在出租人存在过错时，承租人享有赔偿损失权

　　在租赁权与抵押权作用于同一物而发生权利冲突时，如果抵押权的实现导致承租人与出租人之间的租赁合同无法继续履行，承租人的利益客观上受到了损害。承租人的损失是否能得到补偿，取决于房屋在租赁时，出租人是否履行了书面告知承租人房屋抵押情况的义务。

　　总之，抵押权与租赁权之间的权利冲突不仅涉及到抵押权人、承租人、出租人、抵押财产受让人等民事主体之间的利益冲突，也体现了法律价值的权衡。物权与债权，抵押权与具备特别属性的租赁权，价值理念的权衡与选择不仅存在于生活之间，也存在于民商事法律价值冲突解决之中。

四、先租后售公租房可以过户吗？

公租房既不能买卖，也不能过户。

1、公租房产权归政府机关，是不可以过户的。公租房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公租房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有。所以说，公租房的产权归政府机构所有，是不可以过户的。

2、居住公租房的人员只有使用权，公租房没有产权。公租房仅能办理承租人变更，在办理承租人变更的时候，需要经过产权人同意。

3、购买的公租房，只能居住，可以继承，但是不能上市进行交易。尽管您通过购买公租房成了有产者，但是您如果要出手卖的话，这套房子只能卖给政府。所以说，公租房只有居住权，并不享有过户的权利。

五、租房后如何签合同

租房后如何签合同

作为一个租房者，与房东签订正式的租赁合同是至关重要的一步。租赁合同是保障双方权益，防止纠纷发生的法律文件。在签订租赁合同之前，租房者需要了解一些相关的事项，以确保自己的利益不会受到侵害。

1. 确定合同期限

在和房东签订租赁合同之前，首先需要确定合同的期限。合同期限可以根据租房者的需求进行协商，通常有一年、两年或更长时间的选择。双方应当在合同期限上达成一致，并在合同中明确注明。

2. 确定租金及支付方式

合同中还需要明确租金及其支付方式。双方应当商定每月的租金金额，并约定租金的支付日期。通常情况下，租金可以通过银行转账或现金支付的方式进行，但具体的支付方式需要在合同中明确注明。

3. 确定押金及退还方式

在租赁合同中，押金的金额及其退还方式也是需要明确约定的内容。通常情况下，租房者需要支付一个月的租金作为押金。在租赁期满后，如果没有造成房屋损坏或者违约行为，租金押金应予以全额退还。

4. 确定房屋的使用规定

租赁合同中还应明确房屋的使用规定。这包括是否允许养宠物、是否可以在房屋内抽烟、是否可以进行装修等等。租房者需要清楚了解这些规定，并在合同签订前与房东进行沟通，确保自己能够遵守这些规定。

5. 确定维修和维护责任

在租赁合同中，还需要明确房屋的维修和维护责任。通常情况下，房东应负责房屋的大修和重要设备的维护，而租房者则负责日常的小修小补。合同中应明确规定维修责任的具体细节，以防止纠纷的发生。

6. 确定违约责任

合同中也需要明确违约责任。当一方违反合同约定时，应当承担相应的违约责任。违约责任通常包括支付违约金或采取其他法律行动。双方应当在合同中明确约定各自的违约责任，并保证合同的有效执行。

7. 确定合同终止方式

租赁合同的终止方式也是需要明确规定的内容。合同可以通过租期届满、提前终止、双方协商等方式终止。租房者需要在签订合同时了解其中的终止规定，并在合同中明确注明。

8. 注意合同条款和附加条款

在签订租赁合同时，租房者还应当注意合同条款和附加条款。合同条款是双方约定的主要内容，而附加条款则是对合同条款的补充。租房者应当仔细阅读合同条款和附加条款，确保自己了解其中的内容，并在必要的情况下进行修改和协商。

在签订租赁合同之前，租房者应当仔细阅读合同的所有条款，如果有任何疑问或不确定的地方，可以咨询专业的律师或房屋中介。租赁合同是保护租房者权益的法律文件，了解并遵守合同的内容对租房者来说至关重要。

六、公租房先租后售是什么意思？

先租后售的模式。

房地产企业或其他社会投资机构投资建设的公共租赁住房，且其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于5年，出租期限自公共租赁住房办理房地产登记之日起计算。在规定的最低出租期限到期后，可以继续出租，也可按核定的价格出售。出售价格由市国土资源房管局会同市物价局在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。拟将公共租赁住房出售的，应在出租期限到期前1年告知承租人，承租人享有优先购买权。出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。

七、临港先租后售公租房申请条件？

公租房先租后买这个问题很简单。公开的说法是：业主住满5年后，可以成本价＋银行利息购买自住（其中成本价是指土地成本、建安成本等综合成本，并交纳部分税费），购房时可选择一次性付款和分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，未付款面积按照规定缴纳租金。

公共租赁房不得上市交易，购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。以上就是关于公租房申请资格和公租房可以买下来吗的相关的介绍，在申请公租房的时候一定要根据当地的情况进行租赁，特别涉及到购买公租房的时候一定要询问清楚具体的情况才可以。

八、先租后押？

先租赁后抵押适用买卖不破租赁，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

九、先施工后签合同的情况说明

先施工后签合同的情况说明

在建筑和工程行业中，经常会出现先施工后签合同的情况。这种情况通常是由于各种原因造成的，包括时间紧迫、项目紧急、当事人之间的信任等因素。然而，这种做法也存在一定的风险和隐患，需要我们对其进行充分的了解和评估。

风险和问题

先施工后签合同的做法可能会导致以下风险和问题：

1. 法律风险：根据合同法的规定，双方在签订合同时应当就工程范围、工期、费用等相关事项达成一致。如果事后出现纠纷，缺乏合同作为依据，当事人可能会面临法律风险。
2. 争议风险：没有明确的合同约定，当事人在工程实施过程中可能会产生分歧和争议。例如，工期延误、工程设计变更、材料质量问题等。这些争议可能会导致工程无法按时完工，进而给各方带来经济损失。
3. 款项风险：在施工过程中，如果先支付了工程款项，而后发生纠纷无法解决，施工方可能不履行后续工作，或者不提供相应的质量保证。这将给业主带来损失，并可能进一步导致协商和诉讼等问题。

解决方法

为了避免先施工后签合同带来的风险和问题，我们可以采取以下解决方法：

• 建立合作关系：当事人在施工前应尽可能建立良好的合作关系。这包括双方进行多方沟通和交流，建立互信和合作的基础。
• 签订谅解备忘录：在施工前可以先签订一份谅解备忘录，明确各方的权利和义务，并对工程的基本事项进行约定。
• 及时签订合同：尽快签订正式的合同文件，确保工程的相关事项得到合理的约定和保障。
• 明确工程范围和价格：在合同中应明确规定工程的范围、工期、费用等重要事项，避免之后产生争议。
• 阶段性付款：可以根据工程进展情况进行阶段性付款，同时确保在付款前进行必要的验收和审查。
• 咨询律师：在工程实施前后，可以咨询律师了解相关法律法规，避免违法和损失。

案例分析

以下是一个先施工后签合同的案例分析：

某公司需要对办公楼进行改造和装修，为了抢占市场和满足客户紧迫的需求，他们决定先进行施工，而后再签订合同。在施工过程中，他们与装修公司进行了充分的沟通和协商，并达成了初步的谅解备忘录。

施工进行得很顺利，装修公司按照约定的要求和质量进行了改造工作。然而，在施工快要完成时，双方在价格方面产生了分歧。因为没有签订正式的合同，所以无法就价格达成一致。

最终，为了尽快解决争议，双方通过妥协和协商达成了一个临时的解决方案，但这也导致了工程的进度延误和双方的经济损失。

结论

尽管先施工后签合同的情况在建筑和工程行业中存在，但我们应该意识到其中的风险和问题。为了避免不必要的纠纷和损失，我们应该尽量在施工前签订正式的合同，并明确工程的范围、工期和费用等关键事项。同时，良好的沟通和合作关系也是避免问题的关键。

十、先施工后签合同犯法吗

先施工后签合同犯法吗？

在建筑行业中，先施工后签合同是一个备受争议的问题。许多人认为，先施工后签合同是一种不正当的商业行为，也可能涉及法律问题。那么，先施工后签合同到底犯法吗？本文将就这个问题进行分析和探讨。

什么是先施工后签合同？

先施工后签合同指的是在双方没有签署正式合同的情况下，施工方提前进行工程施工的行为。这种合同方式常见于一些紧急情况下，当施工方为了满足客户的需求或抓住商机而决定着手施工，然后再与客户协商签订正式合同。

法律与先施工后签合同

根据我国法律的规定，在建筑工程领域，先施工后签合同涉及多个法律问题。

1. 违反合同法

根据《中华人民共和国合同法》第二十六条，合同成立是当事人依法表示意思达成的，它是当事人之间产生相互权利和义务关系的依据。而先施工后签合同并不符合合同法的要求，因为双方尚未正式签署合同，也没有法律效力的保证。一旦出现纠纷，双方将很难依法维权。

2. 侵犯业主权益

先施工后签合同可能给业主带来一定的风险和不便。由于没有明确的合同约束，业主可能无法得到施工方提供的质量保证和售后服务。如果施工方在施工过程中出现问题，业主将很难主张自己的权益。

3. 违反工程建设管理法规

在我国，有关工程建设管理的法律法规和规章文件较多。其中《建设工程质量管理条例》第十三条规定，承接工程建设的单位应当按照承接合同约定的质量标准、工期和价款进行施工，同时要遵循其他工程建设相关的法律法规。然而，先施工后签合同无法满足这些规定，可能导致违法行为的发生。

先施工后签合同的风险

虽然有人主张先施工后签合同的可行性和合理性，但这种合同方式也存在诸多风险。

1. 法律风险

根据前述法律分析，先施工后签合同可能涉及多项法律问题，从而给当事人带来法律风险。一旦发生纠纷，当事人将很难维护自己的权益，甚至面临着法律制裁。

2. 质量风险

先施工后签合同的方式未经充分的合同约束，施工方可能在质量上放松要求，从而导致工程质量下降。业主可能无法得到施工方提供的质量保证，最终付出更高的成本来修复和更换不合格的工程。

3. 经济风险

由于缺乏正式的合同约束，先施工后签合同存在一定的经济风险。施工方可能在工程进展过程中要求业主支付超出原定预算的费用，而业主很难拒绝这样的要求。这将增加业主的经济压力和成本负担。

合法解决方案

虽然先施工后签合同存在一定的法律和风险问题，但在一些紧急情况下，业主和施工方可能确实需要采取这种方式。为了避免法律纠纷和风险的发生，以下是一些合法解决方案：

• 确保双方充分沟通，明确工程要求和责任分工；
• 记录工程施工的过程和现场状况，包括照片、视频等；
• 确保支付款项的方式和时间等明确记录；
• 在双方协商一致的情况下，尽快签订正式合同，明确双方权益和义务；
• 如有可能，可以事先签订施工意向书或初步合同，明确双方的基本约定。

结论

先施工后签合同的法律和合理性仍存在争议。虽然在紧急情况下可能确实需要采取这种方式，但应当注意法律风险和可能带来的不利后果。为了避免法律纠纷和风险，双方应尽早签订正式合同，明确双方权益和义务。只有在遵循法律规定的前提下，才能确保建筑工程的顺利进行。

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