审查建筑设备租赁合同，如何才能不踩坑？

建筑设备租赁合同是指建筑设备的出租人将建筑设备提供给承租人使用、收益，承租人定期给付约定租金，井于合同终止时将设备完好地归还出租人的合同。

《中华人民共和国民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

庭审主要争议焦点及裁判规则

裁判主要争议焦点一：关于案涉建筑设备租赁费数额应如何计算问题。

裁判规则：以双方签订的租赁合同、结算单据、交易习惯以及当事人陈述综合全案判断。因刘学彬继续进行租赁并新增租赁物，钟根林则继续以租金结算清单方式计算钢管物件租赁情况，此虽未经刘学彬签字确认，但并未违背合同约定的租赁模式，不影响双方租赁事实的确定。本案钟根林自认已收到刘学彬续租期间大部分租金，现其依据租金结算清单延续情况计算得出尚欠租金453026元及部分钢管物件，原审予以采信并判决支持并无不当。【（2018）闽08民终1349号】

裁判主要争议焦点二：关于《租赁合同》约定违约金是否过高问题。

裁判规则：约定违约金不超过造成损失的百分之三十的，应予以支持。本院认为，本案中上诉人晟亿公司尚欠被上诉人中环建公司租赁费及退场费，对此，晟亿公司出具了《还款承诺书》予以确认并在《还款承诺书》中承诺“若晟亿公司逾期付款，中环建公司有权要求晟亿公司按《建筑起重机械一体化专业分包合同》约定的逾期付款利息支付利息直至款清之日止。”而双方签订的《建筑起重机械一体化专业分包合同》约定：“若甲方未按合同约定支付分包合同费用的，每逾期1日按当月设备使用费的1‰支付逾期违约金”。而逾期付款违约金不仅单纯为弥补损失，还具有约束当事人按约全面履行及惩罚性功能，故中环建公司诉请要求按月利率2%计算逾期付款违约金，具有合同和法律依据，且不违反法律法规的规定，应予以支持。【（2021）闽08民终1264号】

融龙公司未及时支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。《租赁合同》第五条约定每月5日前交清租金，拖欠延付租金，欠款部分按所欠租金总额日千分之二的违约金偿还。陈人松主动将合同约定的违约金标准调整为按月利率2%计算，融龙公司认为违约金标准过高，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案实际情况，陈人松主张违约金按月利率2%计算，并未过分高于损失，故对陈人松的上述主张，予以支持。【（2019）闽01民终3049号】

裁判主要争议焦点三：关于本案是否超过诉讼时效问题。

裁判规则：在建筑设备租赁合同纠纷中，承租人分批次租赁建筑设备，每期租金的产生具有一定独立性，但从诉讼时效制度价值出发，认为出租人与承租人之间的租赁合同关系具有整体性、连续性，租金的诉讼时效应从分期履行的最后一期履行期限届满之日起计算。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本案所涉为持续性租金债权，每期租金确有一定独立性，但不足以否定整个租金债务的整体性。一审法院从诉讼时效制度的价值目标出发，认为因租赁合同仍持续履行，本案诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起算，故本案不存在诉讼时效问题并无不妥。【（2018）闽05民终7343号】

本院认为：根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。适用该法律的前提是同一债务分期履行，本案债务是否系同一债务，应结合案件事实综合判断。本案租赁标的系大型机械设备，由承租人东海公司实际占有与持续使用，其租赁具有整体性、连续性，租赁处于持续状态且合法有效。本案租赁合同约定的租金支付应视为同一笔债务分期履行，租金的诉讼时效应从分期履行的最后一期履行期限届满之日起计算。【（2016）闽05民终4385号】

裁判主要争议焦点四：关于建筑设备租赁合同纠纷案件承担义务主体问题。

裁判规则：建筑设备租赁合同纠纷案件不得突破合同相对性原则请求发包人在欠付工程款范围内承担责任。突破合同相对性原则请求发包人在欠付工程款范围内承担责任，蒋运刚虽是成都峰林公司的股东，受托负责签收货物、办理结算和转账汇款事宜，黄浩是盛景劳务公司员工受托签收租赁物，中铁十一局公司是涉案项目的总承包方，但本案案由为“建筑设备租赁合同纠纷”而非“建筑施工合同纠纷”，故根据合同相对性原则，巨旺机械公司诉求蒋运刚、黄浩、中铁十一局公司为涉案合同义务的承受主体或承担连带偿还责任，均于法无据，一审法院不予支持。【（2019）闽03民终2560号】

建筑设备租赁合同签订、履行风险提示

风险点一：合同订立不规范在笔者检索案例过程中发现，多产生出租、承租双方只在合同涉及设备的出租期限、租金及支付方式做简要约定，而对合同的责任承担、运费承担、违约责任及设备维修等细节约定不明确，在纠纷发生后，导致举证较为困难、费用争议差距较大的问题。

解决方案：建议双方在书面合同中对合同双方身份信息、租赁产品、规格型号、数量、单价、租赁期限、运输方式、运输费用、租金结算与支付、违约责任、管辖等内容做相应约定。

风险点二：合同履行不规范 多表现为租赁物的出库、入库没有留存书面单据，没有承租人签字确认，导致纠纷发生后，对租赁物的规格和数量认定不一。

解决方案：建议出租方聘请专门负责整理、制作单据的仓库管理员，制作租赁单（应写明出库时间、租赁产品名称、型号规格、单位、数量、工程负责人、运输工地地址、承运人、承运车牌号、运费、装车费等信息）、退库单（应写明退回时间、租赁产品名称、型号规格、单位、数量等信息）以上单据须经承租人/负责人签字确认。 租赁材料数量应有统计及监管，一些材料出现丢失、损坏等情况时需要核算损坏率，并对租赁物赔偿处理问题做补充约定并留存好书面材料。相关法律规定: 《民法典》第七百零四条：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 《民法典》第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

风险点三：未与承租人进行定期对账 多表现为争议发生后，承租人对租金产生计算方式不认可。

解决方案：建议出租方定期制作对账单（应写明一定时期内租赁产品的型号规格与总数、单价、租赁天数、租金总额），提供给承租方核实并签字确认，并对核实期限进行约定，如：对本对账单记载内容有异议，须自收到本对账单之日起3日内提出，逾期提出或未提出视为对本对账单所记载租赁物数量、当月租金及积欠租金予以确认。

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